Mietshäuser Syndikat – aktuelle Bestandsaufnahme in gedruckter Form – die No. 7

Das Mietshäuser Syndikat stellt sich vor: Die aktuelle Bestandsaufnahme in gedruckter Form – mit Selbstdarstellungen (fast) aller Projekte im Verbund. Hier zum Download – Die jeweils aktuelle Druckversion liegt in der Regel abholbereit bei den örtlichen Syndikatsprojekten, auf Anfrage an broschuere@syndikat.org senden wir auch ein oder mehrere Exemplare per Post zu.

P.S. Entschuldigt das aktuelle Broschüre immer heißt, dass nach Druckschluss sofort schon wieder neue Projekte aufgenommen sind. 😉

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Das Vorkaufsrecht – Ein Rundbrief für MieterInnen in Berlin

Da wir in letzter Zeit häufig zum Thema Vorkaufsrecht von MieterInnen und MieterInnengemeinschaften angesprochen worden sind, haben wir für Euch hier unseren Wissensstand zusammengefasst. Im Text wird auch eine Fachtagung des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg angesprochen, die Dokumentation dieser ist fertig und ist hier vom Bezirk veröffentlicht.

Liebe Initiativen, Hausgemeinschaften, stadtpolitisch Engagierte,

immer wieder wurde in den letzten Jahren gefordert, dass die Berliner Bezirke ihr Vorkaufsrecht ausüben sollten. Damit ließen sich die Aufteilung in Wohneigentum oder mietpreissteigernde Sanierungen zumindest teilweise verhindern oder abschwächen. Dieses Instrument wurde in Städten wie München und Hamburg in der Vergangenheit immer wieder genutzt, in Berlin hat sich der Bezirk Tempelhof-Schöneberg in 2015 erstmals dazu entschlossen, ein Vorkaufsrecht auszuüben. So wurde im April 2015 das Vorkaufsrecht bei den von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zum Höchstgebot verkauften Wohnungen in der Großgörschen und Katzlerstraße geltend gemacht. Bei diesen Häusern gilt es auch noch eine Besonderheit abzuwarten: Der Bund klagt hier gegen den Bezirk, weil das Vorkaufsrecht vom Bezirk nicht mit dem Höchstpreis veranschlagt wurde, sondern zueinem verminderten Preis.

Im Dezember 2015 (s. Pressemitteilung Nr. 154 vom 15.12.2015) hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg das Vorkaufrecht bei der Wrangelstr. 66 ausgeübt. Aktuell wird die Ausübung mindestens bei jedem Verkaufsfall von Wohnobjekten in einem Gebiet mit Satzungsrecht geprüft.

In der Koalitionsvereinbarung wurde vereinbart:

„Die Koalition will das Vorkaufsrecht zu einem effektiven Instrument entwickeln. Der Senat wird zusammen mit den Bezirken im ersten Halbjahr 2017 ein Konzept für strategische Ankäufe und die Ausübung von Vorkaufsrechten erarbeiten und dem Abgeordnetenhaus vorlegen.“

Außerdem:

„Zur Flankierung der wohnungspolitischen Ziele und um Spekulation zu begrenzen, nutzt Berlin verstärkt seine Vorkaufsrechte nach Baugesetzbuch. Dazu sollen gezielt Vorkaufsrechts-Verordnungen erlassen werden. Vorrang hat der Ankauf zugunsten von städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Es werden Verfahren entwickelt und finanzielle Ressourcen bereitgestellt, um innerhalb der Zweimonatsfrist eine wirksame Ausübungspraxis durch die Bezirke zu ermöglichen.“

D.h. in den nächsten Monaten könnten richtungsweisende Schritte zur Nutzung des Vorkaufsrechtes unternommen werden. Wir sehen das Instrument als Möglichkeit, für die Mieter*innen aus der Spirale von Verkauf, Aufteilung in Wohneigentum und die damit verbundenen Mietsteigerungen zumindest teilweise herauszukommen.

Im Folgenden soll daher der Ablauf bzw. unser Wissenstand vorgestellt werden.

Das Vorkaufsrecht durch die Bezirke

Nach dem § 24 BauGB (Baugesetzbuch) haben die Bezirke (Gemeinden) ein Vorkaufsrecht. Dieses kann wahrgenommen werden, wenn verschiedene Voraussetzungen erfüllt sind. U.a. ist es für die Bezirke möglich, das Vorkaufsrecht in Gebieten, in denen eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB existiert, wahrzunehmen. Das VKR kann auch zugunsten Dritter ausgeübt werden. Dies wird, solange die Bezirke nicht die entsprechenden Mittel zur Verfügung haben, die Regel sein.

Abwendungsvereinbarung

Priorität der Bezirke wird es aber nicht sein, dass in möglichst vielen Fällen das VKR tatsächlich ausgeübt wird, sondern die in § 27 BauGB gegebene Möglichkeit zur Abwendung des Vorkaufsrechts durch Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung. Diese wird dem Käufer vom Bezirk zugestellt. Darin werden verschiedene Bedingungen formuliert. So kann z.B. für einen Zeitraum von 20 Jahren ausgeschlossen werden, dass die Wohnungen in Wohneigentum nach WEG umgewandelt werden. Des Weiteren werden regelmäßig energetische Sanierungen, die über das gesetzlich verlangte Maß hinausgehen, der Anbau von Balkonen und der Einbau von Aufzügen ausgeschlossen. In der AV werden Vertragsstrafen bei Zuwiderhandlung vereinbart.

Für die Mieter*innen ist es wichtig, dass diese Regelungen möglichst weitreichend in ihrem Sinne gefasst werden und die Vertragsstrafen möglichst hoch sind sowie im Grundbuch gesichert werden. Andernfalls können diese einfach eingepreist oder durch einen Weiterverkauf umgangen werden. Für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg wurde bereits ein Katalog von möglichen Bestandteilen für Abwendungsvereinbarungen erstellt.

Fristen und Kauf zum Verkehrswert

Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von zwei Monaten, nachdem dem Bezirk der vollständige Kaufvertrag zugegangen ist, ausgeübt werden. Die betroffenen Häuser haben also eine extrem kurze Frist, um alle notwendigen Schritte zu organisieren: Die Hausgemeinschaft muss zusammen finden und entscheiden, ob das Haus in Selbstverwaltung oder über eine der städtischen Wohnbaugesellschaften (WBG) gekauft werden soll. Außerdem muss der Bezirk kontaktiert werden, denn nur dieser kann das VKR ausüben.

Angesichts der nach wie vor anhaltenden Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt ist wichtig, dass nach § 28 BauGB für den Bezirk die Möglichkeit besteht, das VKR zum Verkehrswert auszuüben „wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet“. Hier bietet sich die Möglichkeit
anstatt der oft absurden Kaufpreise, das VKR zum teilweise niedriger liegenden Verkehrswert auszuüben. Für die Bezahlbarkeit der Mieten kann die Ausübung des VKR zum Verkehrswert ausschlaggebend sein. Da dieses Vorgehen für den Verkaufenden die Rendite schmälert, ist hier die Wahrscheinlichkeit höher, dass gerichtlich dagegen vorgegangen wird. Wenn die Koalition das VKR zum Verkehrswert als politisch sinnvolles Mittel nutzen will, müssen für die Übernahme eines Prozessrisikos entsprechende Mittel zur Verfügung gestellt werden.

Die Dritten

Teile der Senatsverwaltung favorisieren als Dritte die städtischen WBG. Aus Sicht der Mieter*innen und der Bezirke kann es aber auch sinnvoll sein, dass die Dritten aus einem Pool gemeinwohlorientierter Träger (WBG, Stiftungen, Genossenschaften, Mietshäuser Syndikat) gewählt werden können. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg möchte bereits einen solchen Interessentenpool aufbauen.

Die WBG werden nicht in jedem Fall Interesse an den Häusern haben bei denen ein VKR ausgeübt werden kann, da sie enge Vorgaben zur Rentabilität der Ankäufe erfüllen sollen. Die „Gemeinwohlorientierten“ könnten eventuell für die Mieter*innen langfristig bessere Konditionen und vor allem umfangreiche Selbstverwaltungsmöglichkeiten anbieten. Bezüglich des Kaufpreises kann es in manchen Fällen mehr Spielraum geben, zaubern können diese aber auch nicht. Mieter*innengemeinschaften könnten und sollten aber auch versuchen mit den WBG umfangreichere Selbstverwaltungs- und Mitbestimmungsrechte auszuhandeln. In Berlin gibt es eine lange Geschichte der Selbstverwaltung, auch bei Häusern, die sich im Eigentum einer WBG befinden. Diese Erfahrungen müssen für die neuen „VKR-Häuser“ nutzbar gemacht werden und von Hausgemeinschaften verhandelt und durchgesetzt werden.

Die Bezirke

Da die Bezirke diejenigen sind, die ein VKR ausüben können, sind diese in der Pflicht hier tätig zu werden. Zur Zeit hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg eine Vorreiterrolle inne. So wurde im Dezember 2016 eine Fachtagung zum Thema organisiert, bei der die verschiedenen Problemstellungen bei der Ausübung des VKR vorgestellt und diskutiert wurden. Durch die Verwaltung wurde ein Kriterienkatalog erstellt, nach dem alle Verkaufsvorfälle im Bezirk überprüft werden. Des Weiteren wurde ein Ablaufplan über die notwendigen Schritte erstellt, innerhalb derer das VKR ausgeübt werden kann. Ob weitere Bezirke in den Gebieten mit Erhaltungssatzung Verkaufsfälle auf Ausübung des VKR angehen werden, ist noch offen. Auf der Fachtagung selbst, waren jedoch auch Baustadträte und Verwaltungsmitglieder aus anderen Bezirken mit regem Interesse vertreten. So z.B. die Baustadträte von Mitte und Neukölln.

Aussichten

Neben der Bekanntmachung des Vorkaufsrechts als Instrument der Bezirke muss ein Ziel sein, das Vorgehen bzw. die angestrebten Verfahren durch die Bezirke und die Senatsverwaltung, welche noch nicht festgelegt sind, im Sinne der Mieter*innen zu gestalten. Da als Voraussetzung der Ausübung des VKR eine Erhaltungssatzung vorliegen muss, müssten diese auf weitere Gebiete in den Stadtbezirken ausgeweitet werden. Im Koalitionsvertrag heißt es z.B. hierzu:

„Die Koalition unterstützt stadtweit die Ausweisung von Sozialen Erhaltungsgebieten. Mit dem Monitoring Soziale Stadt sollen Empfehlungen für Gebietsausweisungen gegeben werden.“

Die Bezirke selber müssen dazu bewegt werden, Personal für die Ausübung des VKR bereitzustellen und sich die fachliche Kompetenz dazu zu erarbeiten. Denn nur sie sind in der Lage, die Verkaufsfälle systematisch zu überprüfen, die Mieter*innen erfahren schließlich häufig genug erst im Nachhinein von einem Verkauf ihres Hauses. Auch die Betroffenen über einen bevorstehenden Verkauf zu informieren, wäre daher Aufgabe der Bezirke.

Der Senat muss aufgefordert werden, entsprechende Ressourcen zur Verfügung zu stellen und auch Verantwortung für rechtliche Auseinandersetzungen zu übernehmen. Auch ein Fonds zur Zwischenfinanzierungen von Vorkaufsrechten muss von der Senatsebene ausreichend finanziert werden.

Bei allen diesen Schritten sind aktive Mieter*innengemeinschaften gefragt, die die Bezirke und den Senat zum Handeln bewegen.

Regionalberatung Berlin-Brandenburg
im Mietshäuser Syndikat
März 2017

Kontakt und Information: berlin-brandenburg@syndikat.org

Der Rundbrief als .pdf.

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Plötzlich Hauseigentümer in Berlin (Friedrichshain) – die Seume 14 // ZDF-Beitrag in drehscheibe

Das wunderbare und großartige MHS-Hausprojekt “Seume 14” im zweiten staatlichen Fernsehen. Für allen denen die Info aus dem kleinen Beitrag nicht reicht unten auch noch der Link zu mehr Hintergrund des spannenden Projekts, welches mit viel Einsatz erfolgreich den Spekulant*innen den Kampf angesagt hat.

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09.2016 // brand eins // Die Stadt ist für alle da

brand-eins-logoDie Stadt ist für alle da

Als Wachhund versteht sich auch das Mietshäuser Syndikat. Hervorgegangen in den Achtzigerjahren aus dem Kampf gegen den Abriss einer Eisengießerei in Freiburg, beaufsichtigt das Syndikat heute selbstbestimmtes Wohnen in aktuell 112 Häusern republikweit. Anders als die Stiftungen kauft das Syndikat jedoch keine Immobilien. Es gründet lediglich mit jedem neuen Hausprojekt eine GmbH. Die Bewohner können mit ihrem Haus machen, was sie wollen, nur eines nicht: verkaufen. Das würde das Syndikat mit seinem Gesellschafteranteil verhindern. Die Idee weckt international Interesse, es kommen Anfragen aus den Niederlanden, Frankreich, Spanien oder Österreich. … mehr

 

  • 09.2016 // brand eins // Die Stadt ist für alle da
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Küfa und Flohmarkt in der Burge // Sonntag, denn 11.12. von 14:00 – 18:00

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Am Sonntag, denn 11.12., lädt die Burge ganz herzlich ein zur KüfA (Küche für Alle – Essen gegen Spende) und Flohmarkt im Hausprojekt Burge!

Der Flohmarkt ist als verschenke-tausch-verkauf-Markt gedacht. Es wird eine große Tausch-und-Verschenke-Ecke geben, aber auch Stände an denen Sachen verkauft werden (können).

Standanmeldung bis zum 8.12. unter: kuefa.flohmarkt@gmail.com
Kosten: ein Kuchen oder Spende 🙂

Es gibt wie immer gemütliche Sofas, einen Kickertisch, eine Tischtennisplatte, Spielzeug für die Kinder und einen Hof zum Chillen und Rumlaufen, sich am Lagerfeuer wärmen und einen Tee/Glühwein schlürfen.

Das Essen ist vegan und vegetarisch. Die Veranstaltung ist barrierefrei.

Ab 14 Uhr sind unsere Tore geöffnet!

Informationen unter: http://burge.li/

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06.10.2016 // Frankfurter Rundschau // Der Traum von der Villa Kunterbunt

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Der Traum von der Villa Kunterbunt

Die größte WG Berlins lebt seit zwei Jahren in ihrem Eigenbau im Prenzlauer Berg. In der Hauptstadt steigen munter die Mieten. Das Hausprojekt M29 hat einen Weggefunden, sich dieser Aufwärtsspirale komplett zu entziehen. …mehr

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12.09.2016 // taz // Alle Macht den Mietern

taz logoAlle Macht den Mietern

[…] Dauerhaft würde nur eins helfen: ein radikaler Perspektivwechsel. Die Politik muss sich denjenigen zuwenden, um die es geht: den Mietern. Sie sind die Einzigen, die tatsächlich ein Interesse an niedrigen Mieten haben – und sie garantierten können, wenn sie denn Einfluss haben.

Beispiele dafür gibt es mitten in Berlin: Häuser mit Quadratmetermieten von 4,50 Euro, 3,50 Euro, ja sogar nur 2,50 Euro – langfristig garantiert. Die meisten davon wurden Anfang der 80er und 90er Jahre besetzt, dann legalisiert und von kleinen, bewohnerorientierten Genossenschaften oder Projekten wie dem Mietshäuser Syndikat übernommen. Die Mieten dort sind fast schon obszön niedrig. Doch pervers sind nur die bis zu 15 Euro, die in der Nachbarschaft verlangt werden. Die Differenz zwischen den beiden Mietenniveaus hat einen Namen: Sie ist der Preis der Spekulation. […]

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15.08.2016 // junge Welt // »Sie verhält sich genau wie ein privater Konzern«

Junge-Welt

»Sie verhält sich genau wie ein privater Konzern«

Städtische Wohnungsgesellschaft in Frankfurt am Main verkaufte Unigebäude an Investor. Ein Gespräch mit Eyup Yilmaz

[…] Unternehmer Muhr hatte den Zuschlag für 8,2 Millionen Euro bekommen. Das Philosophicum ging somit für nur 100.000 Euro mehr an ihn, als der städtische Wohnungsbau- und Immobilienkonzern zuvor von der kooperativ und nichtkommerziell organisierten Beteiligungsgesellschaft »Mietshäuser Syndikat« verlangt hatte. […]

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03.08.2016 // Schwäbisches Tagblatt // Bewohner der Schellingsstraße 6 gegen Videoüberwachung des Wohnprojekts

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Bewohner der Schellingsstraße 6 gegen Videoüberwachung des Wohnprojekts

Werden die mehr als hundert Bewohner/innen der Schellingstraße 6 rund um die Uhr per Videokamera überwacht? Von der Polizei gibt’s dazu keinen Kommentar. Ein Nachbar des Wohnprojekts jedoch berichtet, wie ihn zwei Beamte in seiner Wohnung besuchten. …mehr

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Diss. von Tino Buchholz über “Struggling for recognition and affordable housing in Amsterdam and Hamburg”

strugglingDiss. von Tino Buchholz über “Struggling for recognition and affordable housing in Amsterdam and Hamburg” mit einem Kapitel über das MHS

Searching for justice in cities invokes the recognition paradigm in contemporary critical theory, where Axel Honneth counts as a leading voice. Honneth has not only conceptualised the moral grammar of social conflict but has convincingly explained what we want from life. Linking Honneth’s theory of justice, recognition and freedom with Henri Lefebvre’s Production of Space and the Right to the City, this thesis addresses the fundamental question: who has a right to settle where and why – and as a consequence – when to resign, resist, relocate. For such questions, Amsterdam and Hamburg are explored as terrains of conflict with property-led urbanisation and property-led displacement. The argument consists of the following elements: one theoretical stream that grapples with (a) philosophers to recognise the relational role of space and (b) critical urban scholars to recognise the third generation of the Frankfurt School. And second, an empirically grounded stream that equates local gentrification struggles with particular protests in Amsterdam and comprehensive resistance in Hamburg. The analytical framework addresses (c) social movement studies to embrace the relation-to-self (i.e. self-confidence and self-limitations of movements) and (d) Lefebvrian scholars to re/consider the moral dimension and dual character of propertyrights. Conceptualising Anti-Squat property-guardianship as a new phenomenon for housing research (e) the inherent cynicism of this model is re/connected to a moral housing discourse.

Connecting critical theory to spatial practice, this book also unsettles the settlement argument. Possibilities of relocation are crucial to the quality of local conflicts: the freedom of movement and freedom of choice being the most delicate things.

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